Wielu posiadaczy kredytów powiązanych z kursem CHF , którzy po latach systematycznego regulowania rat zaczynają myśleć o poprawie swoich warunków bytowych, zmianie lokum na większe lub po prostu o inwestycji w kolejną nieruchomość, zadaje sobie fundamentalne pytanie: czy można kupić mieszkanie, mając kredyt frankowy? W powszechnej opinii społecznej wciąż pokutuje mit, że aktywne i niespłacone zobowiązanie długoterminowe wobec banku bezwzględnie zamyka drogę do jakichkolwiek innych transakcji na rynku nieruchomości. Rzeczywistość prawna i ekonomiczna jest jednak zupełnie inna. Dotychczasowy kredyt hipoteczny nie musi wcale przekreślać planów o nowym domu , a aktualna, niezwykle jednolita linia orzecznicza sądów powszechnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) stawia kredytobiorców w bardzo korzystnej pozycji wyjściowej.
Obecnie frankowicze mają ogromne, poparte statystykami procesowymi szanse na całkowite unieważnienie swojej umowy frankowej w sądzie. Taki krok prawny nie tylko zdejmuje z nich jarzmo toksycznego długu, ale przede wszystkim znacząco ułatwia sfinansowanie kolejnego zakupu – zwłaszcza gdy w grę wchodzi pozyskanie zewnętrznego finansowania w postaci nowego kredytu złotówkowego. W poniższym, szczegółowym poradniku przygotowanym przez ekspertów naszej kancelarii radcy prawnego wyjaśniamy krok po kroku, czy kupno mieszkania z kredytem we frankach jest możliwe , jakie bariery formalne stoją przed kredytobiorcami i jak najlepiej przeprowadzić cały proces , aby w pełni zabezpieczyć swoje interesy majątkowe.
Sprzedaż nieruchomości z obciążeniem hipotecznym w CHF
Osoby, które cały czas spłacają kredyt frankowy i jednocześnie myślą o zakupie innego mieszkania, najczęściej planują w pierwszej kolejności sprzedaż obecnej nieruchomości, aby w ten sposób pozyskać środki na wkład własny lub sfinansowanie nowej inwestycji w całości. Takie działanie jest oczywiście w świetle polskiego prawa w pełni wykonalne i legalne , jednak w praktyce transakcyjnej obejmuje znacznie więcej skomplikowanych procedur i formalności niż standardowy zakup lokalu za gotówkę. Podstawową barierą i jednocześnie warunkiem koniecznym do odniesienia sukcesu na rynku jest uzyskanie wyraźnej zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wynika to z prostego faktu: potencjalni nabywcy oraz reprezentujący ich pośrednicy czy notariusze nie będą zainteresowani nieruchomością z aktywnymi obciążeniami na rzecz banku. Dla kupującego byłoby to bowiem obarczone zbyt dużym ryzykiem prawnym, związanym z ewentualnymi roszczeniami windykacyjnymi ze strony instytucji finansowej w przyszłości, gdyby pierwotny dłużnik przestał płacić raty. Gdyby nawet udało się znaleźć mało świadomych kupców, ostateczna cena sprzedaży z pewnością byłaby znacznie niższa niż realna wartość rynkowa takiego lokalu.
Z tego powodu, jeśli poważnie myślisz o sprzedaży mieszkania albo domu, na które został zaciągnięty kredyt hipoteczny , musisz wcześniej całkowicie rozliczyć i zamknąć swoje zobowiązanie wobec banku. W pierwszej kolejności należy formalnie zwrócić się do instytucji finansowej o wskazanie szczegółowych warunków wcześniejszej spłaty oraz wystąpić o oficjalne przekazanie aktualnego salda zadłużenia do spłaty. W dobie cyfryzacji usług finansowych coraz częściej da się to zrobić bezpośrednio z poziomu bankowości elektronicznej. Kluczowe jest jednak sprawdzenie, czy w Twoim banku i w Twojej konkretnej umowie obowiązuje dodatkowa prowizja za taki krok (szczególnie jeśli od zaciągnięcia kredytu minęło niewiele czasu). Jeśli tak, należy precyzyjnie ustalić związane z tym koszty. W sytuacji, gdy jako kredytobiorca nie zawarłeś wcześniej ugody z bankiem, całe saldo kredytu trzeba będzie jeszcze przeliczyć na złotówki po aktualnym, często bardzo niekorzystnym kursie sprzedaży danej instytucji.
Pamiętaj, że nie da się bezpiecznie sprzedać mieszkania, na które został zaciągnięty cały czas niespłacony kredyt frankowy, bez wcześniejszych, sformalizowanych ustaleń z bankiem. Wszystko dlatego, że w takiej sytuacji realne prawa frankowicza do swobodnego rozporządzania nieruchomością w celach komercyjnych są drastycznie ograniczone. O ile kredytobiorca formalnie figuruje w dziale drugim księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, to w dziale czwartym istnieje potężne zabezpieczenie domu albo mieszkania hipoteką na rzecz banku. Na tej podstawie, w razie jakichkolwiek problemów z regularnością wpłat lub całkowitego zaprzestania spłaty rat przez kredytobiorcę, instytucja finansowa mogłaby bez przeszkód zaspokoić swoje roszczenia finansowe bezpośrednio z przedmiotu hipoteki, bez względu na to, kto w danym momencie jest jej fizycznym dysponentem.
Zamiana nieruchomości, czyli przeniesienie zabezpieczenia kredytu
Kupno mieszkania z kredytem frankowym jest możliwe na kilka sposobów w zależności od statusu majątkowego klienta. Pierwszy to wspomniana już wyżej wcześniejsza, całkowita spłata zobowiązania (np. ze środków własnych lub z zaliczki od kupującego) i uzyskanie tzw. listu mazalnego, pozwalającego na wykreślenie hipoteki banku z księgi wieczystej. Nie każdy konsument dysponuje jednak wolnymi środkami finansowymi pozwalającymi na tak radykalny krok. W tej skomplikowanej sytuacji alternatywnym rozwiązaniem może okazać się prawna zamiana mieszkania.
Proces ten w ujęciu dogmatycznym polega na technicznym przeniesieniu hipoteki zabezpieczającej kredyt na inną, nową nieruchomość (np. o równej lub wyższej wartości rynkowej) z jednoczesnym, natychmiastowym wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej mieszkania albo domu, które ma zostać sprzedane. Również i w tym specyficznym przypadku niezbędne oraz obligatoryjne będzie uzyskanie uprzedniej, pisemnej zgody banku, poprzedzonej ponowną, rygorystyczną wyceną zabezpieczenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Warto jednak podkreślić, że z punktu widzenia ekonomicznego wątpliwa jest opłacalność takiego sposobu działania, zwłaszcza w obliczu stale utrzymującego się, historycznie wysokiego kursu CHF. Przenosząc kredyt, w dalszym ciągu pozostajemy związani toksycznym, indeksowanym lub denominowanym produktem finansowym, którego saldo drastycznie przewyższa realnie pożyczony kapitał.
Analiza zdolności kredytowej a aktywny kredyt w CHF
Przed ewentualnym udzieleniem jakiegokolwiek nowego finansowania, banki komercyjne każdorazowo przeprowadzają niezwykle skrupulatną i wieloaspektową ocenę zdolności kredytowej wnioskodawcy. Każda instytucja na rynku robi to według własnych algorytmów wewnętrznych i procedur zarządzania ryzykiem, jednak pod uwagę zawsze bezwzględnie są brane aktualne, udokumentowane dochody wnioskodawcy, stabilność oraz podstawa jego zatrudnienia (np. umowa o pracę na czas nieokreślony), stałe miesięczne wydatki na utrzymanie gospodarstwa domowego oraz wszelkie inne aktywne zobowiązania finansowe.
W zakres tych ostatnich w przypadku frankowiczów, którzy cały czas sumiennie spłacają swój dotychczasowy kredyt, wchodzi właśnie comiesięczne finansowanie w CHF. Ze względu na ogromne ryzyko walutowe oraz specyficzne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), banki przeliczają to obciążenie ze sporą nawiązką. Z tego powodu kredytobiorca, który nie zdecydował się na wcześniejszą spłatę zobowiązania ani nie uzyskał jeszcze prawomocnego wyroku sądowego ustalającego nieważność umowy, może w większości przypadków spotkać się z odmową i po prostu nie otrzymać nowego kredytu na zakup kolejnego mieszkania. Jeśli jego ostateczna zdolność kredytowa zostanie uznana za zbyt niską, bank nie udostępni mu żadnych środków, ponieważ ryzyko, że konsument nie da rady spłacać jednocześnie dwóch tak wysokich rat kapitałowo-odsetkowych, będzie dla instytucji zbyt wysokie i nieakceptowalne.
Sprzedaż mieszkania czy pozwanie banku – co rekomenduje radca prawny?
Jak zostało wykazane powyżej, próba sprzedaży mieszkania z aktywnym kredytem frankowym może okazać się w praktyce niezwykle problematyczna, wyczerpująca i nieopłacalna finansowo. Z tego powodu każdy frankowicz powinien mieć świadomość, że przysługuje mu pełne prawo do bezpłatnego zweryfikowania swojej umowy kredytowej pod kątem występowania w niej niedozwolonych postanowień umownych, czyli tzw. klauzul abuzywnych. Najbezpieczniej skorzystać w tym zakresie z profesjonalnej pomocy wyspecjalizowanej kancelarii frankowej prowadzonej przez radców prawnych lub adwokatów. Jeśli w treści kontraktu zajdą do tego jasne podstawy prawne, frankowicz będzie mógł bez przeszkód pozwać bank i żądać przed sądem cywilnym ustalenia całkowitej nieważności zawartej umowy.
KORZYŚCI Z POZWANIA BANKU
1. Możliwość legalnego zawieszenia spłaty rat na czas trwania procesu (zabezpieczenie).
2. Brak negatywnego wpływu samego faktu prowadzenia sporu na zdolność kredytową.
3. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po uzyskaniu wyroku unieważniającego.
4. Odzyskanie nadpłaconych środków, które mogą sfinansować nowy zakup mieszkania.
Oczywiście każda sprawa sądowa przeciwko dużej instytucji finansowej wymaga czasu i cierpliwości , jednak po niedawnym, przełomowym wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), kredytobiorcy mają obecnie znacznie ułatwioną i przyspieszoną drogę do dochodzenia tzw. zabezpieczenia roszczenia. Polega ono na tym, że sąd wydaje postanowienie o wstrzymaniu obowiązku spłaty dalszych rat miesięcznych na cały czas trwania postępowania. Nawet gdyby w danej, specyficznej sprawie z jakichś przyczyn nie udało się uzyskać takiego tymczasowego zabezpieczenia, to i tak kredytobiorca musi po prostu terminowo regulować swoje raty zgodnie z dotychczasowym harmonogramem.
Warto z całą mocą podkreślić, że w żadnym z tych przypadków nie ma mowy o jakimkolwiek pogorszeniu bieżącej zdolności kredytowej klienta z samego faktu bycia w sporze sądowym. Sama okoliczność pozwania banku przez frankowicza nie ma bowiem absolutnie żadnego negatywnego znaczenia w kontekście ubiegania się o kolejny kredyt w innej instytucji. Trzeba jedynie bezwzględnie pamiętać, że bezpieczne i w pełni legalne zaprzestanie spłaty rat kredytu frankowego jest możliwe tylko i wyłącznie w razie uzyskania wspomnianego wyżej, formalnego postanowienia sądu o zabezpieczeniu roszczenia. Jeśli bez takiego prejudycjalnego rozstrzygnięcia kredytobiorca samowolnie zdecyduje się zaprzestać regulowania swojego zobowiązania, naraża się na natychmiastowy, negatywny wpis w rejestrze Biura Informacji Kredytowej (BIK) , windykację, a co za tym idzie – ogromne problemy z uzyskaniem jakiegokolwiek finansowania w przyszłości. Jeśli planujesz kupno mieszkania z kredytem we frankach i chcesz zrobić to mądrze, skontaktuj się z nami. Wytłumaczymy Ci rzetelnie, jak najlepiej przeprowadzić sprawę przeciwko bankowi i doradzimy, jak nie narazić przy tym swojej zdolności kredytowej.
Czy można pozwać bank w sprawie kredytu, który został już całkowicie spłacony?
Wokół tematyki frankowej narosło wiele nieporozumień. Coraz większa liczba frankowiczów ma już pełną świadomość, że może skutecznie walczyć o swoje prawa przed niezawisłym sądem i żądać definitywnego unieważnienia kontraktu. Niemniej jednak, proces cywilny trwa średnio od kilku do kilkunastu miesięcy, dlatego nie jest to uniwersalne rozwiązanie dla osób, które chcą natychmiast, w ciągu kilku tygodni zrealizować kupno mieszkania z kredytem we frankach. Najlepszym rozwiązaniem z perspektywy strategicznej jest oczywiście jak najszybsze podjęcie pierwszych kroków formalnych i przedprocesowych przeciwko instytucji finansowej.
Jeśli jednak w Twoim konkretnym przypadku doszło już wcześniej do całkowitej, przedterminowej spłaty zobowiązania (np. w celu szybkiego oczyszczenia hipoteki przed sprzedażą), na podstawie obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego i tak istnieje pełna możliwość złożenia pozwu o ustalenie nieważności kredytu. Powszechny błąd myślowy polega na uznaniu, że zamknięcie umowy wygasza roszczenia. Nic bardziej mylnego – również w takim przypadku pełna ochrona konsumencka przeciwko nieuczciwym i abuzywnym postanowieniom w umowach zawieranych z przedsiębiorcami obowiązuje z całą mocą.
Wielu frankowiczów, którzy – mimo że nie spłacali już fizycznie rat kredytu frankowego, bo zamknęli go lata temu – podjęli walkę o swoje prawa przed sądem, uzyskało niezwykle korzystne i prawomocne rozstrzygnięcia. W tym konkretnym przypadku nie chodzi oczywiście o uwolnienie się od bieżącego obowiązku spłaty rat, ale o uzyskanie gigantycznego zwrotu nienależnie pobranych przez bank środków finansowych przez cały okres trwania umowy.
Warto wiedzieć: Po ustaleniu nieważności umowy przez sąd, bank ma ustawowy obowiązek zwrócić na rzecz konsumenta absolutnie wszystko, co ten przez lata wpłacił w wykonaniu bezprawnej umowy. Chodzi tutaj nie tylko o nominalną część kapitałową, ale również o całą część odsetkową rat, prowizje za uruchomienie kredytu, ubezpieczenia niskiego wkładu czy spready walutowe.
Kredytobiorcy w ramach rozliczenia tzw. teorii dwóch kondykcji mogą liczyć na zwroty sięgające często nawet kilkuset tysięcy złotych. Frankowicze zwracają z kolei do instytucji finansowej wyłącznie czystą, udostępnioną im pierwotnie kwotę kapitału, bez jakiegokolwiek wynagrodzenia za korzystanie z długu. Jeśli uda się uzyskać tak potężny zwrot finansowy z tytułu ustalenia nieważności umowy, uzyskane środki można z powodzeniem przeznaczyć np. na całkowitą spłatę nowego kredytu hipotecznego lub sfinansowanie kolejnych celów mieszkaniowych. Z tego powodu nigdy nie warto poddawać się w walce przeciwko nieuczciwym praktykom bankowym. Pamiętaj, że możesz bez przeszkód przekazać nam swoją sprawę frankową do bezpłatnej analizy prawnej niezależnie od tego, czy dalej aktywnie spłacasz kredyt w CHF, czy umowa została już dawno zamknięta. Przedstawimy Ci przejrzyste i bezpieczne możliwości działania oraz będziemy reprezentować Cię na każdym etapie walki przed sądem.
